Sottotitoli creati dalla comunità Amara.org Buona giornata a tutti benvenuti è uno degli eventi di apertura dell'ultima giornata del festival dell'economia di Trento apriamo questa quarta giornata dedicata al futuro del futuro è uno dei temi per la verità molto molto ben presente che sta modificando la vita di tutti noi che sta incrociando diverse dimensioni del nostro essere quindi la dimensione economica ma anche la dimensione sociale è il mercato immobiliare e ne parliamo oggi nel senso della sua sostenibilità dal punto di vista economico dal punto di vista anche ambientale quelli che sono le sfide future per la verità ricordavo le sfide sono anche ben presenti noi oggi vediamo un po in tutta italia l'emergere dei problemi legati al cambiamento del mercato e all'aumento dei tassi di interesse e in generale in una situazione inflattiva che non aiuta nessuno di noi sintetizzate in alcune grandi città a Milano ma mi dicono anche a Trento nelle proteste degli studenti per il caro affitti. Vedevo dei calcoli l'altro giorno ogni tanto si fanno queste stime per capire quanto impiega una persona ad acquistare un appartamento calcolando il risparmio perché poi quella è la via giusta si arriva quasi a 50 anni in questo momento quindi 50 anni di lavoro per risparmiare una cifra sufficiente per acquistare un appartamento a Milano. La pandemia ci ha fatto riscoprire quello che era un valore in parte scontato e la crisi ci ha portato a rivalutare quello che era un asset appunto che noi davamo per acquisito così come il caro energia ci ha dato la possibilità di capire che il prezzo del gas non era una commodity quindi è qualcosa di più e quindi abbiamo rivalutato alcune cose. Ne parliamo oggi da due aspetti un aspetto più diciamo strutturale di mercato lo facciamo con Roberta Roseano vicepresidente di l'associazione degli agenti di affari e con il professor Roberto Poli sociologo università di Trento e tra l'altro iscritto anche al club l'associazione dei futuristi italiani e quindi direi visto che il tema del festival è il futuro del futuro ci sta perfettamente e cercheremo di affrontare questi aspetti come cambia il mercato immobiliare non soltanto dal lato dei prezzi ma anche in termini di offerta complessiva e di adeguatezza dell'offerta rispetto alle nostre abitudini di vita. Noi oggi vediamo ad esempio come nelle grandi città gli affitti brevi abbiano stravolto il mercato, ero ad un evento poche settimane fa con il sindaco di Firenze a Nardella e mi raccontava che ormai Firenze non esiste più in termini di centro storico perché queste case vengono affittate ai turisti per pochi giorni nessuno riesce più ad abitare nel centro il centro di fatto si spopola e loro hanno vissuto durante la pandemia una situazione ancora più problematica perché stop al turismo significava stop alla vita sociale dell'intera città del centro storico di Firenze quindi questo è un tema c'è ovviamente il tema dei prezzi e c'è ovviamente il tema della trasformazione urbana. L'Europa sta chiedendo a tutti noi dei cambiamenti epocali poi vedremo come ogni paese riuscirà a tradurli in regolamenti concreti però è chiaro che se le prestazioni energetiche dei nostri edifici devono cambiare servono interventi pesantissimi chissà se riusciremo a farli hanno fatto il calcolo dei punteggi per al giorno pare che non ci siano neanche punteggi sufficienti per poter ristrutturare le case che dovremmo ristrutturare e poi bisogna capire in termini demografici cosa significa cosa significa il consumo di suolo se è sostenibile se le dimensioni delle nostre case sono sostenibili per una popolazione dimensioni complessive del patrimonio immobiliare per una popolazione che va gradualmente a scendere se una demografia va in questo trend che cosa capiterà queste case ha ancora senso costruire il nuovo o vale la pena invece pensare di rivalutare quello che è già l'esistente. Proviamo a parlare di alcuni di questi temi ovviamente non li affronteremo tutti però abbiamo due persone che ci possono dare degli elementi concreti io partirei da Roberta Roseano e proviamo a mettere giù anche qualche dato e qualche numero per capire che cosa sta succedendo al mercato immobiliare in Italia. Buongiorno a tutti, ecco noi Fima rappresentiamo i mediatori agenti d'affari e nel particolare oggi siamo qui come mediatori immobiliari diceva bene il moderatore prima un mercato immobiliare che interessa la collettività cco noi siamo un operatore sicuramente attivo nell'economia dei territori per questo ci tenevamo molto a portare la nostra voce a contatto con il pubblico quotidianamente noi viviamo e raccogliamo tutte quelle che sono le emozioni i progetti tutta la progettualità delle persone collegata all'investimento tante volte della vita se pensiamo quante case uno può comprare nella vita per la propria famiglia forse una nei migliori casi ci sono gli interventi di sostituzione oppure ci sono gli investimenti. Andiamo ad analizzare quelli che sono le prospettive di voluzione e le sfide future che aspettano il mercato immobiliare dividendo breve e medio periodo lungo periodo diciamo che nel breve e medio periodo noi ci attendiamo un'evoluzione dettata dai recenti accadimenti che ci hanno visti coinvolti tutti a livello mondiale la pandemia innanzitutto l'accelerazione del cambiamento climatico e la crisi energetica e la spirale inflattiva che si è manifestata e con il conseguente rialzo dei mutui mentre nel lungo periodo andiamo ad analizzare quelle che sono le evoluzioni e le sfide del mercato immobiliare sotto il profilo del trend demografico in corso. Cominciamo innanzitutto con una piccola analisi sicuramente interessante dell'andamento in termini quantitativi del mercato immobiliare dal 2001 in poi. Allora non vedo fino lì. Comunque voi potete vedere un andamento espansivo dal 2001 che culmina nelle annualità 2006-2007 dove troviamo la massima espansione anche il massimo numero di vendite sono 809 mila compra vendite in tutta Italia nel 2007 poi arriva la crisi finanziaria del 2008 cominciamo una veloce decrescita un tentativo di ricrescita nel 2010 e poi uno sprofondamento nella crisi proprio più profonda nel 2012 e 2013. 2013 è l'anno dove si registra il minor numero di compra vendite 407 mila sono la metà di quelle del 2006 2007 poi da qui una lenta e progressiva faticosa ricrescita peraltro non veniva accompagnata da una ripresa dei prezzi per cui i prezzi rimanevano abbastanza stabili fino al 2019 dove si cominciava a pensare a un consolidamento della ripresa qui pandemia quindi nel 2010 nel 2020 scusate nuovo tonfo peraltro con buon recupero quasi inaspettato e dalla seconda metà dell'anno in poi ecco allora qui cominciamo un'analisi diciamo cosa è successo dalla seconda metà del 2020 tanta voglia di vivere tanta voglia di comprare casa tanta voglia di nuovi spazi tanta voglia di tutto quindi 2021 su 2020 abbiamo più 34 per cento di compra vendite e che rimane comunque un più 24 per cento rispetto al 2019 che è comunque quindi voglio dire sono numeri ecco questo 34 per cento in più lo andiamo a trovare anche in termini di dimensioni acquistate perché sono pari pari le dimensioni la maggior metratura comparata e dove nei comuni non capo luogo quindi la pandemia ha portato la necessità la voglia di avere più spazi più spazi verdi per conciliare la vita per poter vivere meglio tra le mura di casa per poter lavorare studiare e avere comunque degli spazi esterni e dove li potevano trovare li potevano trovare in comuni non capo luogo che erano più accessibili economicamente il 2022 sul 2021 è un più 4 e 7 per cento ovviamente non si può crescere sempre a livelli esponenziali no ecco e anche in termini di metrature e in questo caso abbiamo un più 5,5 per cento di metrature acquistate in più nei comuni capo luogo quindi diciamo c'è stato un certo rientro in città però a condizioni di maggior vivibilità e questo lo vediamo così e aspetto ambientale poi magari parleremo anche del trend in corso ovviamente delle compravendite perché se noi guardiamo lo spaccato oggi del 2023 vediamo che il primo trimestre del 2023 segna una decrescita circa un 11 per cento abbiamo visto noi a livello territoriale rispetto al 2022 ma è pur sempre un più 8 per cento rispetto al 2019 quindi una certa stabilità che traduciamo in attendismo vista anche l'onerosità diciamo della situazione mutui e altra variabile appunto che inciderà nel breve medio periodo è l'accelerazione dicevamo del cambiamento climatico e la crisi nergetica c'è stata proprio una maggior consapevolezza delle persone della conseguenza delle proprie scelte sull'ambiente sulla conservazione delle risorse esauribili ovviamente questo si traduce anche in un vantaggio diciamo acquistare una casa che abbia un'ottima prestazione nergetica si traduce anche direttamente in un vantaggio economico dell'acquirente è chiaro però è anche chiaro nelle persone che ci si orienta verso criteri di sostenibilità di non consumo delle risorse esauribili fossili pensiamo che il comparto immobiliare rappresenta il 39 per cento delle emissioni di co2 globali ecco e è uno dei maggiori contributori del cambiamento climatico si aggiunga a questo che il 50 per cento della popolazione vive nelle grandi città questo significa che in aree ristrette abbiamo un'alta densità abitativa quindi alto inquinamento e alte emissioni però le città sono anche i luoghi dove viene prodotto il 60 per cento del pil mondiale quindi non sono delle entità da osteggiare anzi sono entità da favorire e da migliorare qual è l'evoluzione che possiamo vedere come necessaria si parla ormai ormai è quasi inflazionato di decarbonizzazione del patrimonio immobiliare gestione secondo principi di economia circolare allora qui possiamo dire abbiamo già delle direttive europee che ci portano verso dei criteri di efficientamento energetico allora sappiamo tutti che entro il 2030 gli immobili dovranno raggiungere la classe energetica di e entro il 2033 la classe energetica e per arrivare al 2050 a emissioni zero abbiamo anche poi questo bisognerà vedere come sarà declinato nelle varie nazioni insomma ecco in considerazione anche del fatto della tipologia del patrimonio immobiliare esistente quali ad esempio edifici storici e quant'altro di cui il nostro la nostra nazione è molto ricca ecco e parliamo anche di normative provinciali la nostra il nostro regolamento urbanistico provinciale prevede che le nuove costruzioni o le ristrutturazioni integrali debbano prevedere che il 65 per cento dell'energia prodotta venga prodotta con fonti rinnovabili e questo è già molto molto importante ecco per cui hai anche una classe energetica minima da raggiungere minimo la b più per la nuova costruzione o ristrutturazione e quindi diciamo è una strada avviata ecco economia circolare cosa significa significa tutta una serie di cose anche nella progettazione urbana le città dovranno essere progettate secondo criteri di diciamo mobilità sostenibile efficientamento energetico chiusura del ciclo dei rifiuti questo è molto importante perché ecco efore stazione urbana anche questo è molto molto importante cioè recuperare gli spazi verdi all'interno delle città dove le temperature medie sono di uno e un grado e mezzo due più alte che nelle periferie quindi attraverso l'introduzione non so tetti verdi facciate verdi nuovi manti d'asfalto meno calore assorbenti quant'altro e chiusura del ciclo dei rifiuti significa progettare i materiali di costruzione in modo che siano scomponibili in tutte le delle piccole sottocategorie e riutilizzabili dargli seconda vita il concetto di rifiuto diventa proprio una cosa deve essere un qualcosa che non ha assolutamente più nessuna vita utile possibile oggi noi siamo stati abituati fino ad oggi purtroppo a gettare a scartare dei materiali solo perché ritenuti poco concorrenziali poco un po obsoleti ma obsolescenza non significa che non possa essere secondariamente impiegato è stata provata anche una direttiva e che impone alle aziende da qui al 2028 a seconda della loro dimensione di rendi contare le loro attività secondo i famosi criteri esg di cui tutti oggi parliamo nella s che significa social che non è social ma vuol dire socialmente sostenibile ci sta anche il discorso dello smart working che importanza ha questo si ha calcolato che due giorni a settimana per persona di smart working permettono di risparmiare 450 chili di co2 messa nell'aria quindi immaginiamo come questo prenderà un'evoluzione anche a livello ambientale oltre al fatto diciamo di soddisfare maggiormente la qualità di vita dei lavoratori sarò breve mutui e sostenibilità economica dicevamo l'andamento dei del mercato immobiliare in funzione dei mutui le vendite che abbiamo visto prima del 2022 sono state assistite da mutuo per il 50% e il 40% delle erogazioni così questo per dato statistico è stato rilasciato nelle grandi città della Lombardia e del Lazio fino a metà del 2022 i mutui avevano un'accessibilità buona perché i tassi ci eravamo ormai abituati a tassi prossimi allo zero mentre oggi questa da metà 2022 in poi la crescita dei tassi dei mutui a seguito degli innalzamenti dei tassi di riferimento della bce è diventata veramente importante questo ha dei riflessi sulla accessibilità del mutuo ma anche sulla sostenibilità dei mutui in corso dal 2008 in poi a fronte della grave crisi finanziaria che era stata poi perdurante e ha lasciato grossi strasciti sulle famiglie labi elabora degli indici di accessibilità per le famiglie per l'acquisto della casa allora niente di drammatico nel senso che ci sono delle variabili reali che sono reddito e costo della casa adesso questi sono dei dati istat elaborati dall'istat fino al 2022 noi vediamo che praticamente dal 2004 fino al 2010 ci volevano visti gli alti costi degli immobili una famiglia media per comparare la casa aveva bisogno di impiegare quattro anni e dieci giorni di reddito per acquistare una casa mentre nel secondo semestre del 2022 le erano sufficienti tre anni e ottantagiorni poi vedremo il dato che avevo visto io era legato al risparmio quindi qui in realtà stiamo parlando del reddito nessuna famiglia obiettivamente può mettere è giusto anche il cento per cento di un reddito non è che si può girare il cento per cento del reddito alla vista di una casa invece se noi ragioniamo in termini di quanto risparmi si arriva a quelle cifre di questo è un calcolo più complesso perché andrebbe conteggiata la propensione risparmia quant'altro di conseguenza se noi andiamo a inserire anche il parametro finanziario cioè il tasso del mutuo vedete che la curva è quasi speculare quasi per cui al crescere dei costi dell'abitazione e all'incrementarsi diciamo dei costi dei mutui decresce quindi è più prossimo allo zero il mio indice di accessibilità l'indice è ulteriormente calato nel 2023 chiaramente perché stanno crescendo i tassi dei mutui se noi andiamo a osservare uno spaccato territoriale questo proprio perché la statistica del pollo è sempre un poco rappresentativa vediamo che il Trentino alto adige pur avendo dei redditi medi superiori alla media nazionale ha necessità vi ricordate che in media nazionale oggi ci sono 3,2 redditi annui da impiegare Trentino alto adige 4,8 questo è dovuto al maggior costo del prezzo della casa alla base di questo noi abbiamo un problema morfologico territoriale che quindi diciamo il costo di costruzione in Trentino è maggiore che in altre realtà e anche la componente turistica perché avendo una diciamo dei comuni turistici molto richiesti appunto per vacanze e quant'altro abbiamo delle località che tengono sulla media quindi nella media 4,8 annualità di conseguenza indice di accessibilità e di sostenibilità a fanalino ecco qui andiamo anche con l'aiuto del professor polli a indagare l'andamento del trend del mercato immobiliare a fronte dell'andamento del trend demografico diciamo che a livello nazionale poi mi dica lei professore quando vuole intervenire siamo diciamo la popolazione è decresciuta di 179 mila unità direi in otto minuti in modo tale che ci teniamo mezz'ora di dibattito andrei in questa in questa modalità quindi a livello di provincia di trento a gennaio del 2023 avevamo avuto un piccolo incremento di 1100 unità non dovute a saldi migratori ma dovute proprio un incremento di nascite però con un'età media che progressivamente cresce di 45,5 anni sempre crescente lo vedete il trend nell'ultima colonna e purtroppo un indice di vecchiaia pari a 172 cioè ogni 100 giovani ci sono 172 soggetti di età over 65 quindi fuori dal mercato del lavoro a questo agganciamo il trend della non autosufficienza la non autosufficienza che in questo momento a livello nazionale coinvolge tre individui su dieci anziani le previsioni nel 2050 saranno 5,4 milioni di non autosufficienti questo per dire in quali case potranno abitare che strutture avranno bisogno altra cosa come ha concentrata la proprietà per età di popolazione allora diciamo che nell'ambito della categoria oltre 65 anni allora tra il 35 e il 65 abbiamo il 55% della proprietà immobiliare però abbiamo uno spostamento verso la fascia maggiore perché sono l'81% dei nati fra il 46 e il 64 sono possessori dell'abitazione propria quindi una grossa grossa fetta di popolazione mentre i nati tra il 97 e il 2012 soltanto il 41% possiede un'abitazione propria questo naturalmente è dettato anche sono persone molto giovani dal recente ingresso nel mondo del lavoro sicuramente dalla poca stabilità del lavoro e dalla minor remunerazione molte volte del lavoro e questo è un rapporto sfavorevole tra reddito e acquisto della casa ecco qui possiamo dire che vi saranno richieste di nuovi format abitativi quindi nuove soluzioni parlavamo prima di studenti c'è un'età di persone che hanno bisogno della casa ma non la acquistano la prendono in affitto sono studenti e ci possono essere ci può essere molta mobilità legata al mondo del lavoro quindi queste persone avranno bisogno di immobili pensati per l'affitto però dobbiamo anche pensare che la struttura media delle famiglie italiane si è parcellizzata ovvero sono molto frequenti le famiglie monocomposite cioè composte da una persona o da una persona con figlio quindi sono nuclei familiari ristretti queste persone alla sottigliarsi della struttura sociale gravitano necessitano di nuove strutture dove si possano si possano creare delle relazioni sociali che permettano di vivere e di di progredire anche di sostituire se vogliamo in nuovo modo quella che era la struttura tradizionale della famiglia. Io vorrei partire da questi dati che sono effettivamente interessanti per avere un quadro di come cambia l'Italia anche non soltanto come cambia il prezzo del mercato coinvolgendo mi è colpito in particolare questo aspetto cioè il 6% della fascia dei giovani fino a 35 anni proprietari sono solo il 6% è chiaro che lì strutturalmente siamo in una situazione più difficile perché sono persone che entrano sul mercato del lavoro sono giovani hanno altre magari priorità rispetto all'acquisto della casa però diciamo in parte sono scelte in parte sono scelte obbligate visti i prezzi e visto quello che serve per andare ad acquistare casa e noi abbiamo invece uno spostamento progressivo di risorse in questi anni che va verso le pensioni perché ogni anno siamo a discutere di quanto sia sostenibile la crescita ma non riusciamo a fare una riforma che non sia poi necessario farne un'altra per tenere conto dell'avanzamento dell'età ecco i giovani sono un problema adesso noi partirei da qua perché partirei dall'affitto però in realtà se il giovane poi non riesce ad acquistare una casa quel 6% per me è comunque drammatico e tutta la costruzione diciamo di un percorso di sviluppo di crescita di famiglia di stabilizzazione di uscita da quella che viene definita l'area dei bamboccioni che stanno a casa con la mamma e diventa più complicato bene grazie per l'invito allora capire la situazione attuale è ovviamente fondamentale serve avere un'idea di come sta andando il mercato e di come si sta cambiando però è anche fondamentale provare io credo gettare uno sguardo sul verso dove stiamo andando qual è la direzione di sviluppo della situazione sul medio e lungo periodo per riprendere immediatamente il suo riferimento i giovani stanno ormai diventando una merce rara di per sé questo è il primo elemento sono sempre di meno e questo ovviamente crea uno squilibrio all'interno della piramide della piramide demografica in secondo luogo noi le ultime due generazioni le abbiamo mandate al macero dando loro lavori precari e se hai un lavoro precario c'è poco da fare come fai immaginare di poter di poter acquistare una casa ci vuole anche un po' di stabilità e di possibilità di di vedere che c'è una progressione che ti dà un minimo di garanzia allora puoi anche magari fare un investimento puoi anche impegnarti se non hai delle garanzie a tono la cosa diventa particolarmente complessa però credo sia importante per capire come potrebbe cambiare il mercato immobiliare nei prossimi decenni avere un'idea del verso dove stiamo andando allora tutti gli istituti che pubblicano dati dalle nazioni unite a eurostat cioè l'ufficio statistico dell'europa a istat il nostro ufficio statistico sono tutti concordi su un elemento saremo di meno se facciamo le strappolazioni sul medio lungo periodo andiamo fine secolo so che sembra quasi impossibile eppure i dati ci sono tutti e tre questi istituti hanno pubblicato dati sull'evoluzione demografica dell'italia oltre che di tanti altri paesi e sono tutti unanimi su un aspetto saremo molti di meno permettetemi una chiosa se andiamo a vedere i quattro grandi paesi europei germania francia spagna e italia ovviamente scopriamo alcune cose interessanti germania attualmente 83 milioni di abitanti fine secolo 83 milioni c'è una grandissima stabilità francia sono circa 67 fine secolo 69 piccolo aumento spagna sono sui 46 milioni fine secolo 45 piccola diminuzione c'è questi tre grandi paesi europei più o meno rimangono stabili italia se prendiamo i dati delle nazioni unite oggi siamo 60 milioni a fine secolo saremo 40 op qua c'è un problema problema abbastanza serio un terzo della popolazione in meno certo stiamo parlando di fine secolo d'accordo ci sono ancora 80 anni può succedere di tutto è vero però sono tutti concordi sul fatto che questa è la direzione verso cui stiamo andando allora qua c'è qualche domanda da porse io credo perché uno può dire d'accordo saremo di meno come dire avremo più spazio saremo meno affollati però 40 milioni invece di 60 vuole anche dire un mercato interno più piccolo ad esempio e visto che qualcuno se lo ricorderà abbiamo un piccolo debito da ripagare questo potrebbe avere delle conseguenze sulla capacità di far fronte agli impegni internazionali che abbiamo ma c'è qualcosa di più senza andare a allargare troppo il discorso sulle conseguenze economiche complessive 40 milioni vuole anche dire un bisogno di casa è molto minore rispetto all'attuale per esempio e allora questo solleva una serie di problemi allora è chiaro che quell'elemento cui anche lei faceva riferimento poc'anzi forse il caso di pensare molto più sistematicamente al riuso del già costruito che non all'edificare nuovo perché oltretutto se saremo tanti di meno il giorno in cui una casa venisse messa sul mercato potrebbe incontrare problemi allora se la casa si dice a un certo valore ma il valore se riesco a venderla se non la vendo sì d'accordo per ecco allora c'è una serie di dinamiche di lungo periodo certo ovviamente sono molto lontane per carità però io credo che in cominciare a sviluppare un ragionamento strategico sul verso dove si sta andando e magari anche provare a cambiare perché i trend demografici non sono iscritti nella roccia forse possono anche cambiare però devono cambiare i comportamenti per esempio bisogna decidere di fare più figli banalmente però i fili c'è un lungo discorso da fare anche su questo. Questo è il trend demografico quindi se siamo meno giustamente lei dice avremo meno domanda banalmente poi ci sarà un effetto sui prezzi quando domande offerta si incrociano in un punto diverso però lei citava i dati oltre che dal punto di vista demografico ci raccontano un invecchiamento progressivo della popolazione. Quello è l'altro l'altro l'altro lato della medaglia. L'altro aspetto è questo quindi come cambia anche la domanda di case sono case quelle che abbiamo oggi per esempio troppo grandi parlavamo prima di una riduzione dei nuclei familiari noi negli anni sessanta cinquanta abbiamo costruito case probabilmente di dimensioni diverse. Assolutamente sì diciamo in molti casi quello che si è in mente è la famiglia con i due figli ma le famiglie con i due figli ormai sono rare anche queste si trova ma poi quando pensiamo a una popolazione vogliamo tutti diventare più vecchietti ovviamente nessuno se ne vuole andare prima del tempo vogliamo anche diventare vecchietti rimanendo in buona salute possibilmente perché altrimenti il problema sì si fa si fa serio però l'esigenza di una persona diciamo che ha superato una certa fascia di età rispetto al quarantenne e al cinquantenne sono ovviamente molto diverse uno dei problemi che già oggi c'è quindi non stiamo parlando di futuro stiamo parlando di qualcosa che già adesso vediamo e che per molte persone che hanno superato una certa soglia di età uno dei grandi problemi che hanno che hanno case troppo grandi per cui fanno fatica a tenerle pulite ad esempio fanno fatica a fare quei lavori di manutenzione minimale che sono indispensabili andando verso una situazione in cui il numero degli anziani diventerà maggiori è ovvio che servirà un tipo di casa diversa ma non è solo il fatto di essere un po' più anziano il problema è anche capire quale caratteristiche la casa dovrebbe avere e dovrebbe averla nel momento stesso in cui viene progettata o ristrutturata pensando a come cambieranno le esigenze delle persone quando hai 50 anni la casa la usi in un certo modo quando ne hai 70 li usi in un modo diverso magari quando ne hai 80 la usi ancora in un modo ancora diverso perché puoi avere che ne so delle difficoltà di ambulazione o altro riusciamo a pensare a delle case che si adeguano ai cambiamenti delle persone in maniera facile in maniera lieve senza bisogno di grandi investimenti questo lo si fa se lo si pensa fin dall'inizio allora poi eventualmente aggiustare per così dire man mano che le esigenze delle persone o per fare un altro esempio che culturalmente per noi è ancora molto difficile perché è al di fuori del modo in cui noi ragioniamo il caso del co-housing molto più diffuso ad esempio in Germania o in altri paesi cioè ognuno ha la sua parte privata ma ci sono una serie una sala che è a disposizione di più nuclei familiari permette di avere più servizi ad esempio a livelli di costo molto inferiori uno la sua parte estrettamente individuale e privata è una parte in cui riesce ad avere delle condizioni di scambio con altri ma anche il co-housing va pensato fin dall'inizio non è che prendo un appartamento normale ci metto dentro le persone magari di diversi non funziona ci ho bisogno nel momento in cui riorganizzano un centro storico un comune un nucleo di un quartiere pensare a delle riorganizzare delle ristrutturazioni delle case che abbiano già in mente la possibilità che possano essere usate in quella maniera e allora poi diventa economica però il punto finisco con una frase prego lo devo vedere prima cioè devo sapere in anticipo che quello può essere un uso possibile allora riesco a impostare una ristrutturazione che poi possa ssere fatta in termini sostanzialmente economici se devo intervenire su qualcosa che è stato pensato per funzionare in un'altra maniera e poi mi costa molto aggiustarlo. Lei che legge la società si confronta coi giovani o guarda avanti nei trend appunto ricordavamo l'associazione dei futuristi italiani però insomma lei vede la realtà attuale e getta lo sguardo in avanti cercando di capire dove andiamo. Ecco ma il co-housing ha gambe per andare avanti perché io mi chiedo questo perché mentre su alcune aree di sharing l'economia è cambiata però tutto sommato se vai nella grande città e prendi l'auto la prendi per un quarto d'ora poi la molli e di fatto non la senti tua non è tua e ti va bene così perché è comodo quello che stai facendo. Ecco lo sharing lì ha funzionato così come non credo che abbia funzionato in Italia la multiproprietà per quanto riguarda la situazione poi più legata alle vacanze estive. Ecco il co-housing lei lo vede come qualcosa al netto che poi giustamente va pensato prima perché non è che poi ci arrivi dopo a dire quali sono gli spazi comuni ma ha gambe per andare avanti secondo lei dal punto di vista culturale. Come dicevo prima c'è un grosso ostacolo culturale da noi perché è ancora qualcosa che non si vuole prendere inconsidera c'è una specie di rifiuto però io credo che ci sia un aspetto fondamentale ed è aprire un dialogo su queste cose cioè o c'è uno scambio di idee quelle che noi chiamiamo delle conversazioni strategiche cioè verso dove stiamo andando come paese che ruolo vogliamo giocare poi diversi livelli ovviamente ecco nel caso siamo attenzione noi siamo indietro su tante cose c'è un aspetto su cui siamo fra i primi al mondo ed è questo fenomeno dell'invecchiamento l'Italia con Germania e Giappone sta correndo questa corsa il che ha delle conseguenze non possiamo copiare da altri dobbiamo come dire trovare le soluzioni che funzionano da noi ma se non incominciamo a parlarne a discuterne a fare anche delle sperimentazioni cioè a provare a costruire effettivamente dei casi di questo tipo e diventa difficile oltretutto c'è anche da aggiungere l'Italia è una delle cose belle del nostro paese che è molto diversa quindi magari potrebbe funzionare in certe zone del paese e non in altre anche questo è un elemento da considerare dipende dalla maturità sociale dipende dal lavoro che fanno le istituzioni ad esempio nell'aprire o nell'ostacolare l'andare verso certe direzioni altro tema che volevo toccare con lei coinvolgendo poi anche Roberta Roseano gli affitti brevi l'impatto che hanno questo sulle nostre scelte e anche poi per converso sulla disponibilità di queste strutture uno dei motivi per cui gli studenti non trovano alloggi è uno dei motivi per cui alcuni centri storici delle città si stanno via via spopolando è legato al fatto che molti proprietari trovano più conveniente l'affitto spot di qualche giorno o attraverso Airbnb o altri portali e affronta invece di un affitto ad una famiglia piuttosto che uno studente ecco questo sta modificando secondo lei prima Polly poi Roseano sta modificando la vita delle nostre città è ancora presto per dirlo sono fenomeni che stiamo vedendo attorno a noi quindi stanno si stanno già verificando e stanno modificando il funzionamento in particolare dei centri storici soprattutto delle città un po più significative e quindi è un impatto è un qualcosa che ancora però sta succedendo per così dire sotto i nostri occhi senza che nessuno abbia fatto quello sforzo di guardarlo in anticipo e magari di come dire mettere dei paletti o di facilitarlo a seconda di quello che si vede cioè manca la gestione manca la capacità di gestire le trasformazioni questo è un elemento di io direi di mancanza di deficit importante anche della capacità delle istituzioni di svolgere loro ruolo aggiungo solo una frase di tipo più generale io vedo le città come le nuove frontiere interne sono le situazioni in cui si stanno accumulando molte faglie di tensione infrastrutture che diventano obsolete amministrazioni pubbliche a volte diciamo distratte non voglio dire altro ci sono tutta una serie inquinamento e necessità di energia e crisi climatica che nelle città si fa sentire molto di più che sono quelle situazioni in cui nei prossimi decenni diventeranno io le chiamo le frontiere interne del paese si accumulano si stanno accumulando problemi allora non è che uno dice stanno accumulando problemi e poi si gira dall'altra stanno accumulando problemi allora serve una strategia serve darsi da fare per trovare qualcosa ma ancora torniamo al punto di prima bisogna cominciare a parlarne e discutere certo fra tecnici fra esperti fra anche con la popolazione secondo me è importante che ci sia una consapevolezza diffusa delle direzioni verso cui si sta andando per provare a fare qualcosa io non ho la soluzione in tasca ne pretendo ovviamente di averla sto dicendo se si vede un problema beh ci si può ragionare si può cominciare a fare qualcosa se non lo vedi quello arriva lo stesso ma quando arriva ti fa male e ti colpisce da un lato non lo vedi dall'altro mancano anche delle categorie diciamo che possono agire da contrapeso sto pensando ad esempio a milano nel caso dei tassisti di uber arriva un nuovo servizio che va a modificare il trasporto pubblico privato locale e però c'è una categoria che in qualche modo alza la mano e poi può farlo in maniera più o meno diciamo come dire consapevo più o meno diciamo condivisibile però ad ogni modo afferma diciamo un concetto diverso e un'istanza diversa nel caso degli immobili siamo tutti un poco in volte ma non c'è nessuno che alla fine che alza la mano e dice basta affitti brevi perché cosa sta accadendo rossiano allora la tendenza al dedicare gli appartamenti in centro più agli affitti brevi che agli studenti è nata un po dopo la pandemia perché c'è stato prima erano maggiormente volte all'affitto studenti poi col calo delle presenze dovuto ovviamente alla forzosa assenza si è poi cercato di metterle a reddito alternativamente i turisti che frequentano le città ma al volentieri andavano in camera d'albergo preferivano la stanza propria l'appartamento proprio e questo ha creato è stata una svolta ovviamente dettata dagli eventi è chiaro che è molto remunerativo l'affitto breve è anche impegnativo a dir la verità perché comunque devi dare dei servizi non è che sia proprio solo guadagno certo è che ti sgrava dalle sgrava il proprietario dal seguire l'affitto in tutte le sue vicende subentri cambi di inquilini utenze tutta una serie di cose mancati pagamenti chiaramente morosità eccetera quindi ecco allora non si può arrivare a imporre per legge stop agli affitti brevi come dice il professore va fatta una pianificazione va fatta una pianificazione non si riuscirà a costruire alloggi per tutti gli studenti perché diciamo materialmente impossibile certo è che da noi abbiamo anche avuto il recente a trento per la verità è già dal 2018 che hanno aggiornato i canoni concordati che sono le tariffe utilizzate per il contratto transitorio studenti per cui il proprietario è comunque ben remunerato perché sono state abbastanza adeguate all'andamento degli affitti reali ecco non erano più delle tariffe solo di livello ministeriale astratto sono state abbastanza adeguate a livello reale permettono già un buon risparmio fiscale è da valutare con molta attenzione anche la leva del contributo di tutte queste cose qui perché sono sempre armi a doppio taglio e non necessariamente fanno calare i prezzi. Ci teniamo poi in coda qualche minuto per voi la vostra domanda se intanto fate una riflessione su cosa volete chiedere e volevo però andare avanti con Rosiano su questo cioè il tema dei prezzi prezzi delle case stanno aumentando i mutui diventano più cari questo secondo lei sta portando a una maggiore propensione verso l'affitto in questa fase cioè in questo momento meno proprietà e più noleggio in questo caso affitto per via dei costi o ancora no? Allora il mercato negli ultimi due anni è stato caratterizzato dalla scarsità di offerta parlo delle vendite però ormai anche dell'affitto scarsità di offerta e questo fondamentalmente contribuisce all'incremento dei prezzi allora il riferimento magari di listino può essere sempre il prezzo del nuovo il nuovo costa di più perché sempre di più è soggetto a nuove normative a nuovi obblighi quindi costruire non è più come vent'anni trent'anni fa mattoni calcestruzzo e via no tutta una serie di parametri ma soprattutto di certificazioni c'è tutto un lavoro burocratico dietro una costruzione che facciamo fatica immaginarlo ecco e questo incrementa il costo oltre alle responsabilità tutta una serie di cose l'usato viene di pari passo trascinato chiaramente e soprattutto la scarsità di offerta porta all'incremento tanta domanda poca offerta chiaramente porta all'incremento dei prezzi chiaro che l'acquirente è sempre più attento alla qualità dell'immobile che va ad acquistare perché come dicevamo prima l'attenzione all'efficienza energetica e quant'altro ci insegnano che la rivalutazione dell'immobile non è più solo data dal tempo il matone resta sempre un bene rifugio attendibile che non tradisce in un orizzonte temporale lungo chiaramente però necessita di interventi di adeguamento altrimenti resta solo obsoleto la sua domanda era dove stiamo andando a livello di compravendite dato il rialzo siamo in una fase attualmente un po' di attesa alla finestra come dico se molte compravendite attendono di essere assistite da mutuo in questa fase dove il tasso del mutuo è crescente può darsi che sia le persone ma gli stessi istituti di credito attendano di capire cosa succederà nel breve periodo ecco adesso noi possiamo guardare anche gli studi e le previsioni istat per la seconda parte dell'anno che fanno intravedere la speranza di una stabilizzazione se non di un calo dei mutui però qui è tutto da vedere perché giornalmente può accadere qualsiasi cosa. Poli i giovani che lei frequenta quotidianamente e qui i loro bisogni e le loro perplessità di fronte al mercato immobiliare di fronte all'acquisto della casa lei ricordava prima se tu non hai un lavoro stabile ho incontrato l'altro giorno un ragazzo a Milano qui è stato di 25 anni e qui è stato appena offerto uno stage di 700 euro al mese per sei mesi che poi diventano mille poi però se ne paghi 800 d'affitto. Vorrei tornare anche sugli affitti brevi su un aspetto perché a volte bisogna ampliare lo sguardo per capire quello che sta succedendo c'è un'intera generazione nuova di turisti che non vuole andare in albergo questo è un punto importante cioè chi ha 60 anni va in ferie va in albergo chi ne ha molti di meno vuole questo fosse un elemento su cui fare un ragionamento vivere come vivono i locali cioè fare un'esperienza di cultura per cui se vado a Firenze se vado a Roma se vado a Venezia voglio fare un'esperienza ma non da turista per così dire da esterno voglio in qualche modo immergermi nella cultura e quindi voglio mangiare a colazione quello che mangiano i locali eccetera queste cose qua da cui anche l'andare in casa invece che l'andare in albergo cioè è un cambiamento culturale importante che c'è alle spalle allora o si capisce che ci sono anche questi fenomeni e ancora ci si attrezza a gestirli in maniera adeguata altrimenti se si vede solo l'affitto breve basta sembra che salti fuori dal nulla e che non abbia nessuna ragione alle spalle bisogna ampliare il discorso capire come anche altre comunità stanno cambiando e provare ovviamente a collegare i diversi le diverse necessità tornando sui giovani i giovani come hanno due caratteristiche oggi ce ne sono pochi sono sempre di meno ed è il punto forse più importante può piacere o non piacere ma credo che chiunque noti che se i giovani continueranno a rimanere pochi qualche problemuccio ce l'avremo nel medio lungo periodo inevitabilmente per forza di cose non avremo un mercato del lavoro adeguato eccetera oltre essere pochi e quando di solito c'è una merce rara quello che si fa è la si coccola come dire la si tratta bene no non li trattiamo male è una strana attitudine che abbiamo sviluppato nel nostro Paese abbiamo pochi giovani e appunto gli diamo lavori precari impediamo loro di ecco credo che ci sia bisogno di un ragionamento complessivo su questo perché altrimenti inevitabilmente si crea una situazione che finirà col creare trasioni ulteriori perché lei prenda i governi che vuole di qualsiasi colore se mettiamo in cima le priorità quando hanno qualche miliardo da distribuire diciamo che ridurre o dimezzare i mutui per le giovani coppie che acquistano casa è in fondo le priorità e le pensioni sono inevitabilmente sempre al primo posto pensioni uguali ai voti giovani pochi uguali anche se votano altrove chi se ne importa domande da parte da parte vostra eccole qua se possiamo far girare un microfono prego io vorrei fare due brevi domande e una alla dottoressa Roseanna e l'altra al professor Pauli la prima allo permetto che io sono 10 anni che lavoro all'estero quindi non ho il polso situazione locale a livello di interventi che sul comune piuttosto la provincia abbia fatto sul mercato immobiliare a favore dei giovani ma per esempio una cosa ho notato già 10 anni fa in Lussemburgo va bene che un paese ricco non è questo il punto è il punto che già ai tempi il l'amministrazione aveva di fatto stipulato un patto con alcuni e costruttori locali dove di fatto i giovani potevano versare diciamo andare in affitto cominciare la loro carriera lavorativa pagando un affitto ma dopo alcuni anni di fatto questo poteva essere riscattato perché tendenzialmente c'era un incremento del reddito annuo veniva riscattato veniva utilizzato di fatto come un montante per comprare la casa quindi la domanda è cosa impedirebbe specialmente in un contesto di autonomie locali ti vuole della provincia di fare un patto la dove almeno alcuni immobili e siano diciamo sotto questo regime quindi permettendo questa prima domanda la seconda è rispetto al fenomeno del co-housing mi ricordo che avevo letto un articolo riguardante questo fenomeno questo diciamo esperimento fatto a Zurigo anche la nazione ricca d'accordo ma il problema è il punto è che questo era un esperimento ha stato fatto per famiglie e giovani dove stavano messo in comune spazi tipo cucina lavanderia e avevamo visto che intanto chiaramente anche di un affitto è stato un abbattimento dei costi proprio era messo in comune del di alcuni spazi e poi comunque questa aveva favorito una serie di aspetti ripeto anche l'interazione sociale quant'altro quindi anche qua e della domanda cosa impedirebbe lasciando per discorso culturale che ci vuole anche ma fare una proposta in cui un appartamento due immobili perfetto chiarissimo grazie grazie mille rent diciamo paghi l'affitto ma poi questo ti serve anche per comprare la casa una formula che in italia non ha mai non è mai decollata caso di rent to buy in questo caso è finalizzato a una categoria di soggetti che oggi dispongono di poco reddito secondariamente potranno riscattare l'immobile usufruendo dei canoni ecco questo può funzionare nell'ambito di un accordo generale difficile il rent to buy è un contratto bellissimo sulla carta difficile da fare tra soggetto tizio e caio in quanto manca l'elemento di certezza finale perché o è solo un'opzione di acquisto ok allora in questo caso può essere un affitto anche a canone più alto perché mi remunera il fatto che io comunque forse comprerò dopo eserciterò caso mai un'opzione ma se io destino dico che sicuramente alla tal data comprerò allora a questo punto ci vuole l'elemento di certezza che mi permetta di consegnare ecco questa è una parola dove c'è dentro tutto consegnare le chiavi di una casa a una persona che promette di acquistare ma da qui a molto tempo più avanti quindi ci vuole un elemento di certezza esatto ma infatti la vera natura è l'opzione questa è la vera natura è quello che dico cioè ci sta ci sta nell'ambito di un accordo pubblico allora nulla vieterebbe di fare è lungimirante questa cosa è un cambiamento culturale sicuramente è auspicabile soprattutto e comunque deriva da un patto un patto sociale e credo che inserire un elemento di responsabilità negli accordi privato beneficiario pubblico datore di risorse sia fondamentale ma guardi che questo vale sia per la messa a disposizione di soldi pubblici a favore di locatari studenti e quant'altro ma vale anche in un'iniziativa di co-housing che è un'iniziativa di tipo puramente privato ok perché significa avere la consapevolezza che di quelle parti comuni di cui io tanto dichiaro di essere innamorato me ne prenderò cura e quante volte invece vediamo che nei condomini il problema è la cura delle parti comuni perché tutti sappiamo parlar bene ma il problema è la cura delle parti comuni è un cambiamento qua non tanto per gli anziani ma per i giovani questa alle spalle alle spalle di entrambe le domande c'è l'idea di un patto intergenerazionale alla fine perché o creiamo le condizioni per cui queste attività possano realizzarsi o altrimenti non ci siamo ricordo anche che c'è stato un recente cambiamento della costituzione italiana in cui queste cose sono state introdotte ma sembra che nessuno se ne sia reso conto si parla di fare le cose avendo anche una consapevolezza delle conseguenze di lungo periodo chiusa la parentesi sul co-housing allora c'è poco da fare il limite fondamentale è ancora culturale culturale credo soprattutto per un aspetto nessuno lo vede allora forse la cosa fondamentale è fare un po di sperimentazioni metterlo in moto cioè costruire delle condizioni in cui queste cose si quasi come si facessero dei piccoli esperimenti ma in cui le persone poi vedono come funzionano ovviamente vanno fatti un po con la testa cioè vanno un po predisposti vanno un po preparati vanno un po seguiti ma se vedo che funziona che ha delle conseguenze positive allora poi magari dopo un po nel momento in cui non sono più come dire come delle mosche bianche qua e là ma diventano un po più dopo un po magari si diffondono ulteriormente perché al momento è letteralmente la mosca bianca quello che non si vede da nessuna parte se non lo vedi non sai come funzioni e anche un po di paura magari allora invece se lo vedi che nel tuo paese nel tuo quartiere ci sono casi di questo tipo e funzionano allora forse un po la volta c'è anche un adeguamento culturale. Grazie. Una domanda. Abbiamo due minuti. Sì ma veloce. Allora lei ha tracciato prima degli scenari ai me catastrofici sotto certi punti di vista perché il fatto di ritrovarci a fine di questo secolo io non ci sarò più ovviamente neanche lei però 20 milioni. Non si sa mai. Gli lo auguro allora gli lo auguro però in salute ovviamente però in salute. Questo qua crea una problematica grossa a tutti i livelli anche a livelli professionali noi siamo una categoria che vive nella compravendita dell'immobile e quindi chiaramente anche noi il futuro per noi è importante. La mia domanda è di fronte a queste proiezioni che sono studiate scientificamente quindi portate avanti non così alla viva al parco ma con una data scienza, il confronto con la politica che dovrebbe tenere in giusto merito questo tipo di proiezioni com'è? Voi a livello universitario confronti politicamente parlando per dire cosa dobbiamo fare, come possiamo intervenire? Perché è sempre una cosa importante perché va partendo da adesso in poi. Poli un minuto. Un minuto velocissimo. Tutti i dati a cui faccio riferimento sono pubblici, non c'è nessun dato riservato o preso da fonti strane. Basta andare su internet e si trova tutto quello che serve quindi come li vedo io li può vedere anche chiunque altro. Noi abbiamo una politica che per troppi decenni e si è chiusa in quella che io chiamo la gabbia del presente cioè giorno per giorno. Il giorno per giorno vuol dire non hai una strategia e se non hai una strategia non c'è neanche la capacità di prendere quelle decisioni di medio e lungo periodo. Il problema diventa e non è un problema dell'università che ha poca voce da questo punto di vista. È un problema delle categorie professionali, è un problema delle associazioni, è un problema di chi si trova. Ragazzi forse bisogna aprire la finestra e guardare lontano e capire anche che cosa sta maturando e eventualmente provare a costruire un minimo di strategia per farsi trovare in condizioni migliori se possibile. In teoria una strategia dovrebbe essere quella del PNRR però facciamo fatica anche lì quando arrivano 200 miliardi a impostare dei progetti a guardare avanti. Grazie a Roberto Poli, grazie a Roberta Roseano. Grazie a voi per averci seguito. Vi auguro una buona domenica magari con altri eventi qui a Trento. Grazie, arrivederci. Grazie, arrivederci, grazie, arrivederci, grazie, arrivederci, grazie, arrivederci, grazie, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci, arrivederci,