Buongiorno a tutti, grazie per essere qui. Forse la slide va cambiata, è quella di prima, la bella della diretta. Eccoci, grazie. Dunque, emergenza abitativa a casa Green, scenario abbastanza complesso. Sono qui con gli ospiti, cioè Andrea Abbasso, presidente dell'Anche Trento, grazie per essere qui. Roberta Rossiano, vicepresidente della Fima, che ricordo la Federazione Italiana Medietori e agenti di affari. E Severino Ricotta, Presidente della... Andrea Abbasso, presidente dell'Anche Trento, associazione nazionale costruttori edili. Grazie per essere qui. Severino Ricotta, scusa, ero partito dal Basso, presidente CIMA di Trento. Dunque, siamo in una situazione in cui ci troviamo in un 2023 che ha visto compravendite in calo di circa il 10% a 700 mila unità mobiliari, con un'impernata del costo dei muti, una fiammata del costo del denaro che è salita al 4,5 per cento, triplicando il dato rispetto al gennaio 2022. Ovviamente poi con differente dinamiche nelle varie città, partiamo da Bari che ha fatto meno 20, Bologna meno 16, Firenze meno 13, Genova meno 8, Milano meno 13, Napoli andà meglio con un calo del 4 per cento, Roma meno 14. In tutta questa situazione è stata approvata il 14 marzo 2023 dal Parlamento Europeo la cosiddetta direttiva a casa Green ovvero l'Energy Performance of Building Directive che prevede la necessità di aumentare, ridurre il consumo di energia dei fisici e dei residenziari del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 20-2035. Questo dovrebbe impattare secondo le stime circa il 40-45% degli immobili in Italia se non di più che sono in classe FG e che hanno una percentuale di incidenza rispetto ai circa 15 milioni di immobili italiani superiore rispetto a quello che accade negli altri paesi. Quindi l'Italia dovrebbe subire un impatto un po' più importante e ricordiamo poi noi abbiamo un patrimonio storico molto più ampio rispetto soprattutto a Nord Europa dove tra edifici un po' meno antichi edifici nuovi riescono poi a gestire modi verso la situazione. Si stimano 275 miliardi di impatto in Europa nei prossimi cinque anni e tra gli 800 miliardi in Italia con un costo per le famiglie che oscillare tra i 20 mila e 55 mila euro a famiglia. Severino, vuoi aprire tu le danze? Posso parlare così? Mi sentite o bisogna il microfono? Senti? Bene, ora usiamo il gelato cosiddetto. Noi la panoramica che facciamo l'andremo a sviscerare soprattutto grazie a Roberta e a Andrea Basso perché ci sono delle tematiche importanti sul mercato immobiliare. Io posso dire che essendo presenza della Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari noi siamo parte a livello nazionale della federazione che ha più associati nel nostro settore, in Trentino altrettanto perché abbiamo 274 associati della nostra federazione su 400 iscritti in camera di commercio per il resto quindi ne abbiamo parecchi e per noi il discorso di essere qui e parlare di una tematica così importante è una cosa veramente che ci siamo preparati per questo. Devo dire che soprattutto Roberta ha delle cose importanti da dire e che sono importanti per tutti quanti per capire. L'andamento del mercato giustamente come dicevi tu prima sta dimostrando un rallentamento innegabile, però è un rallentamento che ci fa abbastanza ben sperare sotto certi punti di vista soprattutto dal punto di vista che abbiamo visto che i prezzi stanno ottenendo, abbiamo e speriamo che sia così da parte della BCE che probabilmente ci saranno anche il calo di tasse di interesse per cui diciamo che abbiamo una speranza che il mercato comunque non continui a recidere come ha fatto nel nostro primo trimestre di quest'anno abbiamo riscontrato un meno 3% di quello che è stato il primo trimestre dello scorso anno per cui tutto sommato abbastanza contenuto. Buonasera, per esporre la mia presentazione farò andare in sottofondo alcune slide e a seguito dell'introduzione del nostro Presidente, noi vogliamo indagare quali sono i dilemmi del nostro tempo che direttamente impartano sul mercato immobiliare. Innanzitutto diciamo che negli ultimi 15 anni siamo stati abituati a una serie di crisi che si sono susseguite e a volte anche intrecciate una con l'altra a cominciare dalla crisi economica del 2008, poi passare alla crisi ambientale che è una crisi che si sta accuendo notevolmente negli ultimi anni e che la sentiamo in maniera molto sensibile, poi una crisi sanitaria cioè la pandemia ed ora un periodo di instabilità politica, guerra e quant'altro che ha portato anche a un ricaro di prezio e inflazione. Quindi andremo in particolare a indagare perché si è formata questa situazione del mercato immobiliare tra inflazione e emergenza abitativa a casa green chiedendoci riuscirà il mercato immobiliare a valicare tutte queste problematiche e come ne uscirà trasformato e su questo ci aiuterà il Presidente dell'Anche. Cominciamo con uno spaccato parlando di inflazione della situazione del patrimonio delle famiglie italiane. Partiamo dall'osservazione che all'inizio dell'altro decennio nel 2011 le famiglie italiane uscivano ben patrimonializzate, più delle famiglie dell'eurozona e delle stesse famiglie statunitensi. In termini nominali la ricchezza delle famiglie è cresciuta arrivando a cubare più di 10 miliardi di ricchezza, ma se noi andiamo a deflazionare il dato scopriamo che è un dato che è decresciuto del 7,7%. Questo è dovuto alla composizione del patrimonio delle famiglie italiane che hanno un'elevata propensione alla liquidità e ovviamente hanno un'alta affezione al mattone per nostra fortuna. Quindi i risparmi delle famiglie parlando della liquidità che è stato il primo elemento che è stato brutalmente eroso dall'inflazione erano già alti nel 2011 perché derivavano ancora da tutte le quote di risparmio accumulate negli anni 80 e 90 dalle generazioni precedenti. Si erano ulteriormente incrementate nel periodo della pandemia a causa dello scarso consumo e anche grazie ai sostegni statali al reddito per poi decrescere alla ripresa delle attività però questi sono stati falcidiati dall'inflazione. Per quanto riguarda lo stock immobiliare tra residenziale e non residenziale al 2011 le famiglie detenevano il patrimonio raccomposto per circa il 63% da immobili, oggi è circa il 53% alla fine del 2022. I valori immobiliari sono sì cresciuti in Italia per cui mantenendo il loro valore ma meno che nell'eurozona perché abbiamo riscontrato ad esempio in Germania, Francia o anche Spagna delle punte di incremento dei prezzi fino al 20% cosa che da noi salvo rarissimi casi non è avvenuto e peraltro per ora noi non stiamo registrando necrolli di prezzi e questa è un'ottima cosa perché la stabilità è sempre la miglior referenza per un mercato. Ecco poi la componente azionaria e di fondi è per noi meno importante rispetto all'eurozona per cui l'incremento di valore delle azioni e tutto che ci sono state in questo periodo di inflazione ci ha meno aiutati. Ecco una piccola fotografia cosa significa? Che le famiglie italiane oggi si trovano con un potere di acquisto decresciuto. Un piccolo andamento negli anni della media dell'inflazione che ci fa vedere che nel 2022 l'inflazione media è arrivata all'8% ma noi sappiamo che in termini assoluti è arrivata al 12%. Altri periodi bui li vediamo là nel passato la crisi petrolifera degli anni 70 e gli anni 80 questo tanto per darci un quadro. Diceva il presidente e le compravendite sono state alla fine del 2023 circa un 10% in meno rispetto al 2022. Con un calo della decrescita un breve recupero alla fine del 2023 nel quarto trimestre. Ecco questo complice anche una certa cioè diciamo i prezzi sono rimasti comunque stabili ok? Stante anche una scarsità di offerta che è quello che caratterizza la situazione di mercato oggi. Ma perché c'è stato anche questo calo? Soprattutto sono mancate le vendite accompagnate da mutuo. Se noi andiamo ad analizzare il fatto che il 90% delle vendite sono effettuate da persone fisiche la maggior parte delle quali ovvero il 62% acquistano come prima casa, ne desumiamo che la casa è il bene primario degli italiani e quindi molto spesso hanno bisogno che la banca li accompagni in questo percorso di realizzo del loro sogno di vita. Ma laddove un tasso di mutuo mi arriva a toccare i 451% è difficile che una famiglia riesca a sostenere il mutuo. Quindi c'è stato un attendismo da parte delle persone in attesa di tempi migliori. Ora si apriva uno spaccato sul primo trimestre del 2024 dove le premesse sono sicuramente diverse rispetto al 2023. Infatti il contesto inflattivo è decisamente migliorato e anche sui mutui abbiamo una seria prospettiva di un contenimento. Ecco, diciamo che visto che abbiamo un ospite che rappresenta le nuove costruzioni, gli immobili nuovi sono il prodotto forse più ambito perché performante, assolutamente rassicurante in termini di non necessità di ristrutturazione del breve periodo. Ovviamente la forbice di prezzo è importante, almeno un 25% rispetto a un immobile usato o da risanare. Lo stock immobiliare rappresentato dalle nuove costruzioni però è circa il 10% del totale degli immobili quindi non può materialmente soddisfare tutta la domanda e vediamo però che nell'ultimo trimestre del 2022 c'è un trend in crescita delle compra vendite riferite alle nuove costruzioni. Cosa succede nel momento in cui una famiglia, una persona non riesce ad accedere al mercato della compra vendita e questo è quello che noi chiamiamo un'emergenza abitativa. A causa del prezzo delle abitazioni, al costo dei mutui inaccessibili o insostenibili si riversa sulla domanda di affitto ma non solo perché una componente di domanda è quella che possiamo definire cambio generazionale, la vediamo lì in basso, ed è costituita da giovani al primo impiego, nuove famiglie, persone singole di meno di 40 anni ma con buona disponibilità di reddito e questa è una componente che è molto attenta all'efficienza energetica dell'immobile ai servizi e alla qualità e molto spesso non trova una risposta adeguata nell'immobile offerto in vendita quindi il mercato immobiliare si dovrà interrogare e qui ci aiuterà anche il presidente Anci a rispondere su quali sono le caratteristiche intrisiche tali che possa soddisfare la domanda oggi. La grande domanda di affitti si traduce in un aumento dei canoni di locazione, vediamo che l'Italia è leader nei rendimenti da locazione che vanno da un 5 a un 7 e mezzo per cento, ovviamente c'è parecchia domanda che si concentra nelle grandi città con i vari contratti che possono essere a cane concordato ma c'è anche da rilevare una nuova componente che sono gli affitti brevi che sono una trasformazione del mercato immobiliare della locazione che passa dal lungo periodo al breve e questo è dovuto sia dal lato della domanda da un nuovo tipo di richiesta però anche è vero che è una scelta anche del locatore che trova una maggiore reddittività e poca diciamo problematicità nella gestione del contratto di locazione. Altro problema dell'emergenza abitativa possiamo dire è il problema demografico, oggi noi assistiamo a un trend demografico in fase di invecchiamento, lo abbiamo detto in più sedi, anche durante questo festival se ne è trattato in più luoghi. E' vero che rappresenta anche la fascia di popolazione che sta invecchiando, rappresenta un nuovo tipo di domanda a cui bisognerà far fronte con un nuovo tipo di servizi ma non solo intrinsechi nell'immobile ma anche in qualità di servizi, di trasporti, di collegamenti, al fine di non andare a spopolare anche le nostre valli e tutte le aree periferiche, onde evitare appunto una unica concentrazione di domanda nei grandi centri. Il problema del trend demografico è sicuramente vastissimo e meriterebbe una seduta solo questo per essere trattato. Poi abbiamo la direttiva green, su questo posso sicuramente lato offerta trattare da parte di Ance, possiamo noi dire come agenti immobiliari che notiamo una fortissima attenzione della clientela nei confronti delle performance energetiche degli immobili. Non solo, teniamo presente in questo momento particolare proprio anche l'accesso ai mutui, è un accesso molto fondamentale per le banche perché quando un cliente va a chiedere un mutuo se l'immobile è nella classe energetica maggiore, quindi stiamo parlando a classe A, A più OB, è chiaro che il tasso di interesse è più favorevole rispetto a un mutuo normale. Tenete presente che tutti gli immobili oggi in classe F e G, che sono delle classi purtroppo basse e che sono quelli che avrebbero bisogno della famosa riqualificazione energetica, quelli stanno veramente facendo fatica ad essere venduti con mutuo perché il mutuo quando il cliente vuole comprare uno di questi immobili che è in classe G o F purtroppo dobbiamo dire che tante banche non sono disponibili a dare il mutuo. E questo in questo momento particolare è quello che ha fatto un po' ralentare il mercato immobiliare soprattutto della prima casa e devo aggiungere anche ai me per la classe giovane perché non avendo tanta possibilità economica immediata è chiaro che si devono un po' adattare agli immobili, non tutti hanno la possibilità di acquistare gli immobili qui da noi che abbiamo dei valori di immobili abbastanza alti e quindi è chiaro che fanno fatica a ottenere questo tipo di mutuo. Bene intanto grazie dell'invito a voi insomma perché è un momento molto particolare delle delizia sicuramente e degli immobili io sento sempre parlare di crisi ma sicuramente sono dei cambiamenti sono dei cambiamenti che fanno parte della storia dell'uomo quindi non sono delle crisi e ne avete elencate molte io penso invece che questi cambiamenti fanno la modifica delle costruzioni la modifica anche della richiesta sulle costruzioni e sicuramente con la parte europea dove ci è stato imposto la riqualificazione con delle tempistiche molto vicine al 2030 poi 2050 sia i costruttori ma soprattutto il cittadino come ho sottolineato adesso Severino sul discorso dei mutui è attento a realizzare e a codificare in nuove costruzioni che saranno green sostenibili con dei consumi che saranno quasi vicini a zero ecco questo è il futuro questo è il cambiamento è un cambiamento nel rispetto di una edilizia magari più tradizionale e noi come Ance come costruttori abbiamo già iniziato un percorso già dal 2019 qua anche in Trentino con sviluppando anche delle associazioni come il polo edilizia 4.0 che sono momenti differenti per trovare meccanismi per avvicinarsi alla sostenibilità non solo ambientale ma economica delle costruzioni sicuramente il ragazzi i ragazzi giovani chi si avvicina all'acquisto di un edificio ha dei bisogni che sono completamente diversi da quelli miei e da quelli da quelli nostri di una certa età perché perché deve essere un edificio che è ser performante da se un edificio tecnologico dove ci sono delle esigenze che sono completamente diverse delle nostre richieste un edificio che deve essere anche di passaggio quindi anche di proprietà ma di passaggio cioè di velocità le vendite saranno sempre più veloci in futuro perché ci sarà un cambiamento tecnologico sugli edifici quindi sicuramente l'esigenza delle persone che andranno a abitarci sarà sempre diversa e sarà un continuo cambiamento e perché non solo edifici nuovi ma anche riqualificazioni perché sarà il futuro noi abbiamo troppi edifici degli anni 50 60 70 da ricueli anni 80 da riqualificare e lì bisogna insistere e verificare la possibilità ovvio non in centro storico sicuramente delle demo ricostruzioni quindi non deve essere un problema parlarne non deve essere un problema una preoccupazione affrontarlo non è un problema urbanistico perché ci sono degli stabili o comparte industriali abbandonati da 20 anni 30 che possono essere riqualificati questo cambiamento creerà sia la riqualificazione energetica di questi edifici ma crea nuovi edifici magari supportati da una tecnologia che sarà diversa le costruzioni non saranno più solo tradizionali in cantiere saranno dei prefabricati saranno lo si usa adesso con la parte linea ma ci saranno anche prefabricati non solo in calcestruzzo noi pensiamo che visioni da qua al 2150 parleranno che il 30 per cento sarà ancora calcestruzzo quindi le visioni grine le visioni di economiche e sociali sul grin saranno il legno non sarà solo il calcestruzzo quindi questa divisione dovrà essere un parametro da cambiare nel rispetto del del del cittadino e neanche nella richiesta perché da qui bisogna partire anche sul su queste richieste dovrà partire anche la parte politica prima si parlava di banche ma anche la parte politica gli incentivi che ci sono stati ahimè non parliamo più di super bonus perché non c'è più e non voglio incidere su cosa è servito per come è servito cosa funzionale sicuramente sono stati riqualificati tanti edifici ci ci dovrà essere un altro metodo che non sarà quello del 2028 del 36 per cento di detrazione ci sarà un altro metodo che io spero che venga studiato e proposto la parte politica per poter accedere a questi numeri che sennò non saranno quelli del cambiamento sicuramente abbiamo bisogno del supporto delle banche abbiamo bisogno del supporto delle imprese per fare paternità pubblico privato per poter incentivare rigenerazioni urbane che saranno il futuro dei nostri dei nostri delle nostre città perché nelle nostre città ci sono comparti che sono difficili da toccare perché inquinati ne abbiamo un attrento abbastanza famoso però non possiamo tralasciare non possiamo far finta di niente per 30 40 anni e soprattutto non possiamo come sempre in italia avere la problematica della richiesta autorizzativa non possiamo metterci la media è 230 giorni per avere un'autorizzazione non solo qui ma nella media nazionale 230 giorni son tanti noi abbiamo una legge che dice 60 giorni per avere un'autorizzazione dobbiamo rispettarla questa cosa con tutte le problematiche che ci saranno però dobbiamo rispettare questo per poter avere una riqualificazione energetica e soprattutto stabile anche per le vendite da parte delle abitazioni io vorrei fare un attimo ragionamento un po più disrapto certo discorso è valido per i mobili pubblici per i mobili abbandonati da riqualificare per vecchie caserme quant'altro però io metto nei panni di magari di chi vive a napoli una giovane coppia che si mette insieme magari e vuole andare a vivere una bellissima casa centro di napoli in semicentro dove ovviamente i costi sono più bassi sono ovviamente in classe f e g piuttosto che a roma la città dove sono nato o in altri luoghi o magari uno giovane studente di palermo che si trasferisce a milano e si vuole comprare casa allora ci troviamo davanti a chi si approccia per la prima volta ad un immobile dove un immobile nuovo possa aumenti 5% più delusato dove prendere deve prendere necessariamente prendere un altro che poi è al suo sapore perché l'italia è caratterizzata sovrutto le parti più nuove più a nord o gli immobili dismesse soprattutto con l'industria è caratterizzata da case vecchie con uno stile particolare io vivo a milano una casa di ringhiera o i mattoni a vista mi serve una violenza metterci un cappotto termico dentro fuori ecco in tutto questo le banche penalizzano i più emutui sulle case meno efficienti energeticamente e che incido sui budget più piccoli delle persone diciamo che hanno meno meno disponibilità quindi ci troviamo rischiamo di trovare una situazione di imposta regressiva che colpisce le cassi più deboli e da cui a 30 anni arrivare ad una curva di lorenzo che prevederà una maggiore distacco tra classi ricche e classi più povere e questo così come l'europe lo sta indicando per le case green lo sta indicando anche per le auto dal 2030 non si voltrà più a comprare un'auto a termo motore termico e a beneficio di tutti ricordo tutti che una diesel euro 5 inquina meno di un'auto elettrica perché noi commettiamo sempre l'errore di guardare un piccolo spazio soltanto con ricarico con l'energia elettrica ma poi tutto quello che c'è prima e dopo e durante non lo mettiamo l'infrastruttura da mettere a terra c'è la maggiore necessità di rete per portare più più corrente elettrica c'era necessità a monte di produrre più energia elettrica quindi maggior consumo di carbone ricordo quello che ha detto ieri scaroni che al 2023 l'altro anno è stato l'anno dove nel mondo nella sua storia si è consumato più petrolio più carbone più gas e in tutto e in più c'è lo smattimento delle baletterie a valle quindi il total costo of ownership o insomma il totale impasto ambientale di una teletrica è molto più alto in termini di emissioni di un'auto di nuova generazione o comunque di una auto normale e idem un'abitazione io mi immagino pensiamo al super bonus che ha creato una c'era un abboraggio nei 120 miliardi alle casse dello stato poi un quadro normativo che è cambiato hanno dovuto allungare da 5 a 10 anni la possibilità di rientro e che si porta dietro altri costi maggiori tassi per rientrare da questo ecco in questo scenario siamo sicuri siamo andando nella direzione giusta allora mi permetto di dare una risposta parziale salvo poi aggiunte dei degli altri relatori allora innanzitutto parlavamo dell'orientamento delle banche di concedere mutui selettivi in base diciamo anche ai parametri di efficienza energetica questo risponde a una logica di conservazione delle garanzie ovvero se io banca do un mutuo su un immobile che oggi vale 100 voglio essere sicuro che nell'arco del medio periodo questo immobile questa mia garanzia non venga a svalutarsi addirittura nella primissima formulazione della direttiva che poi non è stata approvata veniva posto in carico alle banche caso mai di adeguare l'efficientamento energetico degli immobili folia no ecco però è anche vero anche che se io cittadino acquisto un immobile che non è particolarmente performante in linea teorica avrei anche un esborso minore proprio collegato ai futuri adeguamenti possibili quindi dovrei far fronte a un capitale meno ingente è vero si potrebbe creare una discrepanza maggiore tra cittadini abbienti e non abbienti apro una piccola parentesi quando parlavamo delle crisi che si sono susseguite il risultato è che negli ultimi due anni si è aumentata la concentrazione della ricchezza cioè il 10 per cento delle famiglie più ricche oggi detiene il 58 per cento della ricchezza questo è un dato sconfortante per una democrazia però abbiamo anche un'esigenza di emergenza ambientale quindi non dico un colpo al cerchio un colpo alla botte ma qualcosa si deve fare in buona sostanza ecco per ragganciarmi su questo dobbiamo dire anche e che è importante come diceva l'andrea il presidente al cil nei prossimi anni abbiamo bisogno di un impegno importante da parte della politica perché altrimenti se vogliamo arrivare a rispettare i tempi che sono imposti da bc salvo le proroghe che noi italiani siamo mai abituati a fare siamo forse in europa lo stato che paga più sanzioni all'europa perché ovviamente ci danno le scadenze noi non le rispettiamo mai andiamo sempre oltre voi pensate soltanto la legge 46 90 dei impianti è diventata fissa dal 2007 46 90 da quel momento fino al 2007 pagate sanzioni sopra sanzioni all'europa perché non eravamo a posto è un problema grosso perché la cifra che si va a parlare per questo efficientamento a qualcosa di veramente qua parliamo di miliardi di euro e pensare che le famiglie anche chi volesse effettivamente efficientare il proprio immobile che riesca a subbarcarsi una spesa senza un aiuto economico da parte dello stato diventa veramente una cosa molto ma molto difficile da realizzarsi e qui non vorrei che si andasse a favorire qualcuno che di questa evenienza e di questo obbligo ne fa diventare un business e quindi farlo diventare un modo per guadagnare su una situazione che è una situazione che mette tante famiglie in difficoltà e questo qui è una cosa che la politica deve prendere in mano in maniera veramente seria e mirata perché il tempo non è tanto sembra tutto lontano a dirlo ma è tutto vicino molto vicino gli 800 miliardi chi li mette? Per fare 800 miliardi? Su questa cosa qua che non diventi un edilizia di lusso c'è il problema c'è la problematica sulla parte sostenibilità ma dalla tua domanda di prima dove sottolineavi la parte elettrica dell'automobile la parte gasolio sicuramente dobbiamo avere un'evoluzione su questo un'evoluzione culturale e questo deve essere portato anche negli edifici quindi l'edificio potrebbe costare di meno se viene la parte industriale viene prefabricato prima quindi sono dei meccanismi di sostenibilità anche da parte delle aziende che lo costruiranno quindi un risparmio energetico e anche sui rifiuti notevole da parte delle aziende di costruzioni da qua in futuro perché si è già incominciato perché certi esempi di prefabricazione di ricostruzione sulle energetiche sono state fatte in italia anche qua in Trentino a Trento in particolare del basta pensare alle torri ci sono dei meccanismi funzionali che dobbiamo puntare non dobbiamo sempre avere la preoccupazione ma il gaso olio è quello il passato dobbiamo passare al futuro quindi magari invece che l'energia sole elettrica si parlerà di idrogeno quindi pensiamo l'asse stradale della 22 di quello che sta facendo degli investimenti che farà quindi dobbiamo avere una visione che dovessero un passo superiore a questo per poter dare un come dire un calo del costo della costruzione per appunto per il discorso della prefabricazione e quindi un meccanismo per costare di meno per evitare un'edilizia di lusso e soprattutto ci sarà si parlava prima di politica ti parlava di banche soprattutto ci sarà il meccanismo e questo ne sono sicuro che questi 800 miliardi si troveranno nel meccanismo tra partenerato pubblico privato con fondi però noi siamo italiani quindi tutti vogliamo la proprietà della casa con fondi che ci saranno delle acquisizioni notevoli su questo è lì che dovrà stare attenta alla politica a non svendere l'italia lì dovrà stare attenta alla politica e le banche a non svendere l'italia non svendere anche le nostre banche perché questo sarà la problematica del futuro la cosa particolare delicata è stare attenti a questo passaggio perché noi siamo più ricchi degli altri abbiamo gli edifici e non dobbiamo svenderli questo è il meccanismo ci sta mettendo in difficoltà l'europa sì ma ci sarà il meccanismo sicuro che noi con fatica troveremo il metodo e questo lo troviamo già adesso col partenerato pubblico privato a fare degli investimenti mirati insieme alle banche che magari il futuro sarà vero e meno utile da parte delle imprese da parte delle banche per poter dare un servizio che poi sia per tutto sociale su tutto il territorio io spero che sia così però questa è l'unica strada che possiamo fare per avere un edilizia che sia più vicina al territorio e anche sostenibile questo per il nuovo ma per l'usato anche per l'usato per l'usato per io sono due macro ambiti cui si può intervenire no si può pensare di riscaldare raffrescare un'abitazione sono due macro linee di azione 1 intervenire dal basso quindi il teleriscaldamento e teleraffrescamento con quello che succede a breccia con una centrale unica o più o meno unica che si collega poi da da sottoterra a centrale di riscaldamento di un immobile e porta l'acqua calda dentro quindi porta il sistema di riscaldamento unico e più efficiente su tutta partendo dalla dama di unica centrale e quindi da di dentro si riducono le emissioni l'altra azione è agire sull'involubro esterno ecco quali potrebbero essere la possibilità di un mix di questa o la priorità su cui agire c'è una soluzione ad esempio noi pensiamo le nostre vali abbiamo fiamme che con la comunità ha studiato il meccanismo per utilizzare avendo molte segherie eccetera il discorso legno quindi o la biomassa ognuno ha le sue particolarità c'è un'idea di studiare nelle gallerie di trento dove ci sono adesso che sono un museo e del di trovare il raffrescamento riscaldamento rispetto all'interno della galleria e portarlo all'esterno i meccanismi saranno tanti diversi sicuramente dobbiamo sempre cercare un meccanismo in cui si utilizzi senza dare a recare danno all'ambiente come è stato indicato dall'europa è faticoso si è più faticoso sicuramente i cinesi fanno meno fatica perché stanno inquilando molto più degli altri gli indiani uguale ma ci sarà un momento in cui dovranno fermarsi e cercare di fare come come stiamo studiando noi l'involucro sono fatte tutte e due le cose sia isolarlo che utilizzare le parti parti come dire fotovoltaico le parti delle le parti elettriche le parti anche di induzione dalla parte del terreno quando vengono fatte con la biomassa oppure con le trivelazioni per il discorso del raffrescamento cioè tutte queste cose hanno un costo ovviamente però portano un beneficio a lungo andare che magari viene supportato da un mutuo e quello che si dice dei mutui noi siamo abituati a far mutui che sono di 10 15 20 anni altri paesi li fanno da 30 40 e vanno coi figli a firmare il mutuo quindi forse viene da sorridere ma questo meccanismo potrà succedere anche da noi ci indebitiamo a vita perché a vita anche dei figli però la proprietà importante sarà per almeno per la cultura italiana poi cambierà perché l'esigenza come dicevo prima dei figli delle nuove generazioni è diversa però l'appoggio il matone severino a molti anni di me lo sa ha cambiato l'essenza delle famiglie chi ha investito nel matone adesso sta bene abbiamo fatto il salto lirè euro chi l'ha fatto prima sta meglio quindi non bisogna abbandonare quel quell'investimento perché è il futuro quindi diciamo possiamo proprio dettrare questa considerazione cioè allora quando parlavamo della patrimonializzazione delle famiglie si possono attraversare molte crisi si possono attraversare mari tempestosi ma quando si ha un punto fermo come il matone e quando si sono pianificati ben negli investimenti il mutuo può essere anche elevato ma se è ben studiato in proporzione a un immobile che mi darà una risposta sarà la risposta alle mie necessità future non devo guardare solo all'oggi al giorno di oggi voglio dire no ecco e anche per le nuove generazioni che vivono magari la loro vita non fisse in un solo posto ma anche in giro per il mondo però noi le vediamo quando poi rientrano il desiderio di una famiglia eccetera alla fine ha bisogno di un luogo dove formarsi e questo luogo è la casa ed è il migliore investimento possibile poco ma sicuro io la casa rimane il sogno di tutti noi se siamo riusciti in tutti questi anni a rimanere comunque a un certo livello e di essere considerati comunque una nazione fondamentale per l'europa è dato dal fatto di quello che dicevi tu noi siamo lo stato che ha più proprietà immobiliari queste proprietà immobiliari hanno sempre negli anni garantito il nostro elevatissimo debito pubblico perché noi abbiamo un debito che è innegabile siamo forse i più indebitati di tutti da un certo punto di vista dall'altra parte eravamo garantiti dalla forza immobiliare questa forza immobiliare adesso noi in queste obblighi della della della europa della c'è praticamente rischiamo rischiamo se non efficientiamo gli immobili tenete presente che il 50 per cento degli immobili italiani e anti 1970 sono tutti da efficientare tutti quindi quegli 800 miliardi che dicevi tu forse sono anche pochi onestamente però dobbiamo tener presente che dobbiamo difenderla questa questa proprietà perché se no rischiamo di aumentare immediatamente ulteriormente il debito perché se non abbiamo più da garantirlo e questo garantire che abbiamo che avevamo e che abbiamo tuttora viene a perdere valore di conseguenza il debito si alza. C'erano delle stime che parlano di una che questa nuova normativa impatterà su valore degli immobili e riducendo nel valore riducendo anche l'asset to loan delle banche quindi con depauperamento del valore sia delle delle delle delle immobili che con l'impatto sulle banche quindi in teoria ritorneremo al punto in cui l'italia potrebbe una delle tesi e poi non è detto che sia questa potrebbe comunque rischiare poi di essere subirne una valorizzazione si appunto in termini di passi immobili anche di banche con tutto quello che ne potrebbe conseguire quindi in realtà potrebbe essere una nuova che non potrebbe non fare bene potrebbe non fare bene all'italia e anche perché poi questo 800 miliardi o 1000 o anche di più che siano alcune stime arrivano a 1700 miliardi in questo caso sarebbe ancora più più complicata la situazione ma il suo giornale d'italia scrive a benedetto croce che nel 42 scrive libertà innanzitutto e soprattutto ora a me personalmente fa un po c'è sempre un po' di timore no uno stato un sistema un'europa che prima ti chiude poi ti obbliga a fare delle cose poi ti impone di rendere grine una casa do che magari è dentro un centro che non si può involucrare o non si possono fare delle cose piuttosto che non ti togli un'auto se non è grine se non è verde ecco qual impatto un po più ampio rischiamo di avere da tutto da questo sistema che si sta sempre più consolidando anche per poi il prossimo passo vuole sarà allora qui si tratta di interpretare non solo una normativa cioè qui il problema esiste il problema ambientale esiste però dico anche tutti vogliamo spendere di meno nelle nostre case quindi il gioco a costo zero non c'è qualcosa dobbiamo fare qui bisognerà vedere se le tappe saranno effettivamente queste perché l'obiettivo della della direttiva è l'obiettivo finale è emissioni zero nel 2050 questo sembra veramente ottimistico si propone di raggiungerlo per tappe però chiaramente è molto impegnativo addirittura si è stimato di dover lavorare per i prossimi dieci anni agli stessi ritmi del periodo del superbonus per poter efficientare tutti gli edifici in modo ecco mi riferisco in particolare ai dati dell'apri e della provincia di trento tra resto la provincia di trento ha dal 2012 la sua legge in materia di energia no e aveva fissato già una riduzione del 55 per cento dei consumi entro il 2030 questo era un obiettivo si è stimato in provincia di trento che se noi volessimo raggiungere questi obiettivi ci sarebbero da efficientare 50.000 edifici nei prossimi dieci anni che vuol dire lavorare per i prossimi dieci anni agli stessi ritmi con un costo di 7 8 miliardi di investimenti qua è la politica anche che dovrà mettere in campo degli aiuti perché dal cielo non piove nulla ecco però il problema esiste non abbiamo qui oggi noi la soluzione probabilmente non saranno forse le date corrette però ho sentito da parte di anche molte notizie tecniche nell'ambito dell'efficientamento che ci propongono forse delle soluzioni che ci permetteranno di fare anche non dico grandi passi o balzi arana però buoni progressi guardiamo il bicchiere mezzo pieno e ci riescono qualche qualche minuto per delle domande al pubblico chi vuole chi rompe il ghiaccio vai tu prima lei poi te grazie l'abbiamo anche noi Noi lo abbiamo anche noi però sono pre amortamento al massimo quando ci va bene due anni di pre amortamento ti lasciano pagare gli interessi dopo di che entri a regime. Le nostre banche poi su quello che è l'acquisto mobiliare di questo genere no è più facile che questo tipo di pre amortamento del muto venga concesso soprattutto alle imprese a chi vuole fare l'operazione mobiliare perché si tiene un attimino non va immediatamente a mettere risorse dirette no quindi comincia a costruire a vendere di conseguenza allora entra a regime però sull'acquisto del privato la banca in casi eccezionali può fare un prefinanziamento ma in quel caso col privato massimo che sappia io di quelle le banche guardi le trattiamo tutte un anno si dovrà trovare soluzioni anche in questo caso noi possiamo sempre dare indicazioni a quelli che sono le banche gli costruttori noi abbiamo sempre anche con i nostri amici dell'Anci l'associazione nazionale dei costruttori abbiamo un rapporto diretto perché dobbiamo trovare il modo di sviluppare perché a noi interessa vendere gli immobili ma se questi non costruiscono non ne vendiamo immobili quindi di conseguenza dobbiamo trovare una sinergia anche da questo punto di vista qui. Magari un accenno su questo sicuramente non dico imporre alle banche un meccanismo per poter farlo però come da parte dell'Europa è stato imposto alle banche di cercare di dare sorvenzione ad imprese private dal momento in cui ti presentano un bilancio di sostenibilità nel momento in cui hanno un percorso benefit da parte sociale da parte ambientale sicuramente la proposta da parte dell'Europa potrebbe essere incidere sulle banche per dare possibilità ai cittadini a chi riqualifica di avere un accesso un bancario diverso di quello che c'è il solito però essere un'impostazione di imposizione perché sono un'unione ragazzo laggiù buonasera io volevo cambiare un attimo argomento tornando al cenno della dottoressa sul calo demografico vista prevede che la popolazione calerà circa di almeno 10 milioni di abitanti nei prossimi 30 anni e la domanda era se il sistema e il settore immobiliare che rappresentate ha in mente come evitare un eventuale calo di valore degli immobili soprattutto nei centri medio piccoli grazie e questa è una bella domanda nel senso che il calo demografico pone problemi a tutti i livelli anche a livelli di competitività per esempio nazioni e poi è un problema trasversale a tutte le nazioni perché ormai nazioni in crescita sono solo appunto india e cina ancora se lo è ma e gli altri siamo tutti in decrescita e leggevo proprio che il paese con maggiori problemi di decrescita il giappone ma che pone proprio problemi di competitività a livello proprio di paese dove c'è poca innovazione ecco il problema del calo demografico ma soprattutto dell'invecchiamento della popolazione è il calo dell'innovazione e questo è un grosso problema dal punto di vista immobiliare noi registriamo che dal lato venditore molte molte vendite vengono effettuate da soggetti appartenenti alle fasce di età più elevate ovviamente gli ex boomer e quant'altro e cominciano ad affacciarsi ovviamente al mercato immobiliare le nuove generazioni e poi poiché è necessario anche affrontare una un ripensamento del vivere dei borghi delle città non è detto che un edificio che aveva una precedente destinazione continua ad avere sempre quella cioè quando parliamo magari di investitori qui in italia ancora poco ma in europa per esempio ci sono grossi investitori anche istituzionali che acquistano interi edifici che poi trasformano e dedicano all'allocazione il cosiddetto mercato del built to rent cioè costruito per affrittare va poi a soddisfare tutta un'altra fascia di richiesta ecco sicuramente ci avvieremo a una trasformazione anche dell'offerta e vedremo come si potrà ottimizzare e riqualificare quello che può diventare anche un patrimonio dismesso ad aggiungere per la per la conclusione della domanda il fatto di la avevamo valutato l'anno scorso col professor poli che l'anno scorso abbiamo fatto anche il festo di economia professor poli diceva che per il 2050 in italia saremo 40 milioni di abitanti oggi come oggi siamo 55 56 milioni quindi vanno a sparire 16 milioni di abitanti in italia allora tenete presente che comunque e questo porterà a una certa disponibilità anche ampia di spazi a maggior ragione ci sarà necessario di avere le costruzioni di un certo livello e di un certo tipo perché tutti cercheranno questo tenete presente sul nostro comune di trento che stiamo vedendo adesso portare avanti l'elaborazione di un ulteriore variante che sai che siamo stati chiamati uno dei problematiche principali cos'è i parcheggi noi abbiamo una città che siamo sottodimensionati come parcheggi e uno una cosa che deve fare un comune e mettere a disposizione i parcheggi non possiamo andare avanti sempre a pagare e continuare a pagare per parcheggiare la macchina anche se magari culturalmente siamo abituati male perché tutti andiamo in giro con la macchina e nessuno va in giro con magari una macchina in quattro persone cinque o ogni persona ha una macchina quindi arrivano a lavorare a trento uno vuole spostarsi da qualche parte ci vuole andare in macchina da questo punto ci vuole anche un cambiamento culturale proprio non su questo che purtroppo in questo momento diciamo non abbiamo siamo più comodi a fare questo di utilizzare però è chiaro che avremo tanta a spazio a disposizione quello spazio andare a incrementare e a valutare gli immobili perché saranno costruiti in maniera diversa anche e tutta la tecnologia che parlava il presidente di anze secondo me avrà un impatto non indifferente speriamo che sia un impatto anche economico non indifferente nel senso che aiuti a trovare la possibilità di intercettare i valori medi di un immobile che non sia per una persona una spesa impossibile acquistare guardate noi abbiamo fatto una trasferta in cecchi alla settimana scorsa abbiamo fatto un incontro con la camera di commercio e cieca allora loro calcolano che in e sembra quasi incredibile un cittadino cieco che abita a praga per comparare un immobile ci impiega un muto 14 anni noi voglio vedere chi riesce quello stipendio meglio abbiamo noi che riesca a comparare un immobile in nove in 14 anni è preso che incredibile tenete presente fino a qualche anno fa reputavamo che quelli erano paesi no molto rispetto a noi noi siamo molto più avanti di loro loro sono indietro là ci siamo accorti che forse cominciamo a essere noi quelli che pensavamo loro altro che perché questi in 14 anni riescono a farlo perché lo stipendio medio si è alzato di tanto e hanno la possibilità di acquistare e guardate che hanno degli immobili che il costo medio in centro a praga è di 6000 euro al metro quadro 6000 euro come qua da noi cioè non è poca roba e se uno ci riesce in 14 anni a comprare casa vuol dire che cavolo hanno una un elevato range economico che noi forse avevamo e che adesso non abbiamo più ed è anche uno dei motivi per cui certe volte per comprare un immobile la gente fa veramente fatica e poi abbiamo l'aggravante e poi di questo efficientamento che sta facendo veramente differenza fino a pochi anni fa quando parlavamo della famosa attestato di prestazione energetica per il 90 per cento la gente era un pezzo di carta è un pezzo di carta oggi la prima domanda che la gente ti fa quanto consuma questo immobile perché vogliono tutti sapere quindi in che classe è questo immobile dov'è ecco se cominciamo a parlare di dire classe g ecco che l'interesse sull'immobili comincia a scimare immediatamente e rimane all'etante solo per il prezzo perché fisicamente sono immobili che costano meno degli altri un'altra domanda lì in mezzo L'inizio ehm ehm ehm ehm ehm ehm ehm ma allora su questo eh è improponibile dall'esterno ma dall'interno no? Quindi ovviamente le riqualificazioni energetiche nei centri storiche vengono fatte inderoga su certe cose ovviamente perché dipende se sono in sovrintendenze beni culturali o no però su edifici con ehm vengono capottate o vengono isolate dall'interno quindi non viene non viene rovinato l'esterno, non viene toccato, viene isolato dall'interno. Non solo il problema di questi edifici qua è la parte umidità. Quindi ma che si può risolvere magari con delle WMC con della ventilazione meccanica controllata interna. Eh non è difficile è delicato e complesso ed è una una cosa architettonica che deve essere con l'attenzione nel rispetto all'inf sana dieledare in con la del다e eh dell'esterno degli intornaci a calce però è fattibile ci sono molte parti tecnologici molti isolanti i primi isolanti anche molti spessori molto molto fini tipo quelli che vengono usati per gli elicotteri sono sono stati incominciati o per le aereo plani in cominciare sono usati anche in nelle abitazioni quindi spessoride due centimetri che isolano come quindici centimetri spessore ci sono meccanismi che che esistono già e che bisogna utilizzare. Ovvio che nel che sono migliorative dal punto vista di eh per non portar via spessore e mettere i quadri all'interno dell'edificio e comunque l'errore di questi di questi di questi edifici intoccabili ovviamente da un certo punto di vista perché sono in centro storico ed è giusto che sia così è proprio di isolarli troppo e non creare una ventilazione naturale degli edifici perché sennò l'umidità rimane dentro. Ecco questo. Però tecnicamente si può guardare che tipo di che tipo di si aspetta. Allora tenete presente che lei se non compra casa però fa famiglia, da qualche parte vuole andare a abitare, non penso che è il bambocione che voleva stare dalla mamma dal papà giusto? Perfetto. Allora lei ha due strade o fa un grosso sacrificio, si fa un mutuo e compra casa anche se magari non è il momento migliore eccetera, oppure va in affitto, in locazione. Il problema è che se lei va in locazione la paura è che io le auguro di avere una carriera sfogorante, di avere un introito grosso che a un certo punto può dire basta la locazione mi compro casa e glielo auguro di cuore. Il fatto è che però purtroppo in questo momento tante situazioni con la locazione che sono purtroppo, come ha detto prima la Roberta, sono aumentate di tanto perché quando manca l'offerta della vendita e quindi la richiesta è tanta a un certo punto una persona deve andare da qualche parte abitare, non posso comparare e vado in affitto. Quando la richiesta dell'affitto è tanta è ovvio che l'offerta della locazione sale e da questo punto di vista qui bisogna vedere se un giovane, una giovane copia con uno stipendio fisso che è sempre quello comunque però comincia a pagare un range medio di una famiglia, due ragazzi che lavorano 3000 euro al mese diciamo come reddito familiare e 3000 euro uno comincia a spendere mille di affitto, riuscire poi a mettere via l'ascorta, la riserva per poter comparare comincia a diventare pesante e allora l'alternativa è devo immediatamente e del discorso che facevo prima la giovane copia va a comparare quell'immobile che sul mercato ha un valore che può entrare nella sua possibilità salvo poi il tasso di interesse e quant'altro. Questo però crea delle problematiche perché uno deve andare a prendere quell'immobile sapendo già che dovrà prima o dopo efficientarlo, tutto qua però questo è l'unica cosa che le posso dire fermo restando la prima le auguro una carriera di quelle dove capito che solo di bonus e puoi dire mi compro una vila a capri capito ecco per il bonus perché sono stato bravo nel mio lavoro. Sennò ti fanno un rollotto un canto perché è tipo un buon modo per il quale la fine risulta una diagrina, un bel tipi in un parco con gli orsi. Ragazzi ci fanno il segno dalla regia ultima domanda nessuno ok. Volevo dire che noi siamo come federazione italiana facciamo parte della conf-commercio. Ecco perché lo dico perché per noi è un vanto essere in conf-commercio chiaramente. A noi lo ringraziamo perché ha accettato il nostro invito e per noi è stato veramente un piacere. Grazie a voi. Grazie a Roberto e soprattutto grazie